Amiante et location : attention à la présence de MPCA dégradés avant de louer ! - 29/08/2023

Vous souhaitez louer un logement ou un local commercial dont le permis de construire a été établi avant juillet 1997 ? La réglementation en vigueur ne vous oblige pas à transmettre un diagnostic amiante avant de louer. Toutefois, le logement est susceptible d’abriter des matériaux et produits contenant de l’amiante (MPCA) et la présence potentielle de ce polluant vous soumet à l’obligation de vous assurer qu’il n’existe pas de MPCA dégradés, une situation dangereuse pour la santé des occupants et qui peut de surcroît vous exposer à un risque de résiliation du contrat de location par le locataire. L’arrêt rendu lors d’une affaire portée devant la cour d’appel le 27 juillet 2023 en témoigne.

Amiante et bail : aucune réalisation des travaux prescrits dans l’état d’amiante transmis

Lors de la location de ce local commercial en 2013, le bailleur avait fourni au locataire l’état d’amiante qui lui avait été remis en 2011 lors de l’achat du bien. Avait-il lu attentivement ce rapport de diagnostic amiante avant vente ? Apparemment non. Le fait est que, en 2017, le locataire a résilié le bail parce que le local abritait au plafond du rez-de-chaussée une conduite de fluide en amiante-ciment en mauvais état, signalée dans l’état d’amiante précité et qui exigeait la réalisation de travaux de désamiantage. Concrètement, le bailleur disposait de trois ans à compter de la date de réception de l’état d’amiante pour faire réaliser les actions correctives requises. Malgré tout, alors que cette préconisation était inscrite noir sur blanc au sein de l’état d’amiante, le propriétaire bailleur n’en avait manifestement pas tenu compte avant la mise en location et avait donc procédé à la location du local dans l’état, soit non conforme aux normes de santé et de sécurité requises conformément à la réglementation locative en vigueur.

Absence de désamiantage : des torts partagés entre les deux parties puis exclusifs du bailleur 

Dans un premier temps, le bailleur a saisi le tribunal pour contester la résiliation du bail. La faute concernant l’absence de désamiantage a ainsi été retenue en première instance contre chacune des parties, le tribunal estimant que l’obligation de faire réaliser des travaux pour éradiquer le risque amiante revenait aussi à bien au bailleur qu’au locataire qui avait entrepris des travaux de rénovation après la signature du bail. Saisie par le locataire, la cour d’appel a exonéré le preneur de bail de toute responsabilité dans cette affaire puisque rien dans le contrat de location ne l’obligeait à procéder à des travaux de désamiantage. Seul le bailleur a donc été condamné. En effet, au regard de la loi, ce dernier n’avait pas « rempli son obligation de délivrance » d’un local dénué de tout risque sanitaire, « motif sérieux de résiliation du bail », comme l’a souligné la cour d’appel.